當(dāng)一套房產(chǎn)的法律登記人與實際出資人不一致時，家庭資產(chǎn)的傳承之路便布滿了法律荊棘。這種“借名買房”或“資格代持”現(xiàn)象在北京極為常見，一旦處理不當(dāng)，不僅可能引發(fā)家庭內(nèi)部激烈沖突，更會導(dǎo)致實質(zhì)產(chǎn)權(quán)人的畢生積蓄付諸東流。
01 核心矛盾：法律外殼與家庭內(nèi)核的撕裂
北京許多家庭都面臨這樣的困境：房產(chǎn)法律上登記在公公一人名下，但這套房子的首付、月供乃至全部出資都來自兒子兒媳的小家庭。公公僅是“掛名”產(chǎn)權(quán)人，夫妻二人是“隱名”的實際權(quán)利人。這種安排當(dāng)初或許是為了規(guī)避限購、獲得貸款優(yōu)惠或出于家庭信任。但當(dāng)傳承提上日程時，法律只看登記簿上的名字。
根據(jù)《民法典》物權(quán)編的規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。這意味著在法律層面，這套房產(chǎn)就是公公的個人財產(chǎn)，與他名下的存款、股票并無區(qū)別。
當(dāng)公公訂立遺囑時，他處分的是“自己的財產(chǎn)”。如果他的遺囑將房產(chǎn)給孫輩，從法律形式上看完全合法。然而，這種表象下隱藏著兩個致命風(fēng)險。
風(fēng)險一：實際出資人權(quán)益完全落空。如果其他繼承人（公公的其他子女）主張這是父親的合法財產(chǎn)，夫妻二人將陷入需要證明“房子實際是我們”的艱難舉證困境。
風(fēng)險二：遺囑可能被挑戰(zhàn)無效。其他法定繼承人可能質(zhì)疑這份遺囑是否公公真實意愿，尤其是在涉及將主要財產(chǎn)跨代傳給孫輩的特殊安排時。
02 法律透視：單一遺囑的脆弱性與系統(tǒng)性風(fēng)險
如果僅由公公訂立一份將房產(chǎn)留給孫輩的遺囑，這種看似直接的解決方案實際上極為脆弱。
從法律性質(zhì)上看，孫輩并非公公的法定繼承人，這種安排屬于“遺贈”而非“繼承”。這意味著孫輩必須在知道受遺贈后60日內(nèi)明確表示接受，否則權(quán)利自動喪失。一個未成年孫輩或疏忽大意的家庭很容易錯過這一嚴(yán)格時限。
更關(guān)鍵的是，公公的遺囑只能處分法律上屬于他的財產(chǎn)。如果夫妻二人無法證明自己對房產(chǎn)的實質(zhì)權(quán)利，那么公公的遺囑實際上處分了不屬于他的財產(chǎn)，這部分處分可能被認(rèn)定為無效。
在北京朝陽區(qū)法院2021年審理的一起類似案件中，法院明確指出：“遺囑人只能處分其個人合法財產(chǎn)，處分他人財產(chǎn)的部分無效。”即使遺囑意圖良好，也無法超越基本的產(chǎn)權(quán)原則。
此外，中國法律為特定繼承人保留了“必留份”——如果公公的其他子女中有缺乏勞動能力又無生活來源者，無論遺囑如何規(guī)定，他們都享有獲得必要遺產(chǎn)份額的法定權(quán)利。
03 解決方案：三重保障構(gòu)建傳承“防火墻”
要突破這一困局，需要構(gòu)建一套由三份關(guān)鍵法律文件組成的“防火墻”系統(tǒng)，而非僅僅依賴一紙遺囑。
第一重保障：家庭財產(chǎn)確權(quán)協(xié)議
在訂立任何遺囑之前，必須首先厘清房產(chǎn)的真實權(quán)屬關(guān)系。這需要公公、夫妻二人（必要時包括其他家庭成員）共同簽署一份《家庭財產(chǎn)協(xié)議》。
這份協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確記載：“位于[具體地址]的房產(chǎn)，雖登記在[公公姓名]名下，但由[兒子姓名]、[兒媳姓名]實際全額出資購買并承擔(dān)后續(xù)費用，該房產(chǎn)的實質(zhì)性財產(chǎn)權(quán)益歸屬于[兒子姓名]、[兒媳姓名]夫妻二人。”
協(xié)議中可進(jìn)一步約定，公公名下的產(chǎn)權(quán)中，特定比例（如99%）代表夫妻二人的財產(chǎn)，公公僅保留象征性份額。這份協(xié)議需要所有相關(guān)方簽字，并進(jìn)行律師見證或公證，以增強其證據(jù)效力。
第二重保障：雙重公證遺囑體系
在確權(quán)協(xié)議的基礎(chǔ)上，需要建立雙重遺囑保障。
首先由公公訂立公證遺囑，明確表述：“根據(jù)[日期]簽署的《家庭財產(chǎn)協(xié)議》，本人就所享有的[X%]產(chǎn)權(quán)份額，自愿遺贈給孫輩[姓名]。”這樣既尊重了法律形式，又承認(rèn)了實質(zhì)權(quán)屬。
同時，夫妻二人也應(yīng)訂立自己的公證遺囑，寫明：“我們對于登記在[公公姓名]名下的[房產(chǎn)地址]房產(chǎn)所享有的全部財產(chǎn)權(quán)益，在我們均去世后，由我們的子女[孫輩姓名]繼承。”這樣就形成了從實質(zhì)權(quán)益到最終受益的完整鏈條。
第三重保障：專業(yè)遺囑執(zhí)行人指定
在如此復(fù)雜的安排中，必須指定中立、專業(yè)的遺囑執(zhí)行人。最好選擇家庭律師或?qū)I(yè)信托機構(gòu)擔(dān)任這一角色。
執(zhí)行人的職責(zé)包括保管全套法律文件、在公公去世后及時通知孫輩行使接受遺贈的權(quán)利、協(xié)調(diào)辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并在發(fā)生爭議時代表遺囑意愿進(jìn)行法律應(yīng)對。提前確立執(zhí)行人，可以避免家庭在悲痛和混亂中錯過法律時效或做出錯誤決策。
04 升級方案：遺囑信托的終極安排
對于資產(chǎn)價值較高、情況更為復(fù)雜的家庭，可以考慮設(shè)立“遺囑信托”這一更為先進(jìn)的工具。
在公公的遺囑中，可以不直接規(guī)定將財產(chǎn)給孫輩，而是設(shè)立一個信托，指定專業(yè)的受托人（如信托公司）管理這部分資產(chǎn)。信托條款可以約定，資產(chǎn)收益用于孫輩的教育、生活，待其達(dá)到一定年齡或達(dá)成特定條件（如完成高等教育、結(jié)婚等）后再逐步分配本金。
遺囑信托有諸多優(yōu)勢：一是專業(yè)管理，避免未成年孫輩或缺乏經(jīng)驗的繼承人處置不當(dāng)；二是靈活分配，可以根據(jù)孫輩成長的不同階段提供支持；三是資產(chǎn)保護(hù)，信托財產(chǎn)獨立于受益人個人財產(chǎn)，可抵御其未來的婚姻風(fēng)險或債務(wù)風(fēng)險。
05 行動路線圖：四步實現(xiàn)安全傳承
面對這一復(fù)雜情況，家庭應(yīng)當(dāng)遵循清晰的行動路徑：
第一步：啟動家庭會議。召集所有關(guān)鍵成員，包括公公、夫妻、可能受影響的其他子女，坦誠溝通傳承意愿與規(guī)劃。最好有專業(yè)律師在場提供中立解釋，協(xié)助家庭理解法律現(xiàn)實與可選方案。
第二步：簽署確權(quán)協(xié)議。在律師協(xié)助下，起草并簽署《家庭財產(chǎn)協(xié)議》，明確房產(chǎn)的真實權(quán)屬。這是所有后續(xù)步驟的基礎(chǔ)，不可或缺。
第三步：辦理公證遺囑。陪同公公及夫妻分別前往公證處，辦理各自的公證遺囑。確保遺囑內(nèi)容與確權(quán)協(xié)議一致，形成相互支撐的法律文件體系。
第四步：設(shè)立執(zhí)行機制。正式指定遺囑執(zhí)行人，必要時設(shè)立遺囑信托。將全套法律文件交由執(zhí)行人或律師事務(wù)所保管，并確保孫輩的監(jiān)護(hù)人了解整體安排。
結(jié)語
這套組合方案的精妙之處在于，它既尊重了法律的形式要求，又保護(hù)了家庭的實質(zhì)公平；既考慮了當(dāng)下的傳承意愿，又預(yù)見了未來可能的風(fēng)險。隨著公證手續(xù)的完成，王先生一家的傳承規(guī)劃終于落地。公公感慨道：“這下我安心了，孩子們的心血不會白費。”專業(yè)的法律安排，最終守護(hù)了一個普通北京家庭的親情與財富。
